Check
Voor werken aan een woning waarvoor een architect verplicht is, moeten aannemers en architecten in België verzekerd zijn voor hun tienjarige aansprakelijkheid. Die aansprakelijkheid loopt tien jaar na de oplevering en dekt ernstige gebreken die de stabiliteit of de waterdichtheid aantasten. Vraag altijd een verzekeringsattest op en controleer het ondernemingsnummer.
- Tienjarige aansprakelijkheid loopt tien jaar na de oplevering
- Voor werken met verplichte architect geldt een verzekeringsplicht
- Vraag het verzekeringsattest op, niet enkel de belofte
- Controleer het ondernemingsnummer in de Kruispuntbank
Loop de controles na die je zelf kan doen voor je tekent. Je krijgt te zien wat er ontbreekt en waarom het uitmaakt.
Vul je gegevens in en klik op Bereken.
Drie controles die je zelf kan doen
De Kruispuntbank van Ondernemingen. Zoek het ondernemingsnummer op en kijk of het bedrijf actief is, sinds wanneer, en welke activiteiten het opgeeft. Enkele minuten werk.
Het verzekeringsattest. Vraag het document op, niet de belofte. Kijk naar de vervaldatum en naar de gedekte activiteiten.
Referenties. Vraag om eerder werk te mogen bekijken of om twee klanten te mogen bellen. Een aannemer die daar moeilijk over doet, geeft je meteen informatie.
De tienjarige aansprakelijkheid
Aannemer en architect blijven in België tien jaar na de oplevering aansprakelijk voor ernstige gebreken die de stabiliteit of de waterdichtheid van het gebouw aantasten.
Dat is een zware aansprakelijkheid die niet contractueel weggeschreven kan worden, en ze is precies bedoeld voor problemen die pas jaren later zichtbaar worden: een scheur die groeit, een dak dat lekt, een fundering die zakt.
Voor werken aan woningen waarvoor een architect verplicht is, moet die aansprakelijkheid bovendien verzekerd zijn.
De oplevering is een moment, geen formaliteit
De voorlopige oplevering is doorgaans het startpunt van de aansprakelijkheidstermijnen, en het moment waarop je je opmerkingen vastlegt.
Maak er een geschreven verslag van, met de resterende punten en een termijn. Zonder document wordt het later jouw woord tegen dat van de aannemer, en dan verlies je die discussie meestal.
Werken zonder factuur kost je alles
Geen garantie, geen verzekeringsdekking, geen premies, geen verlaagd btw-tarief, geen bewijs. En je bent zelf betrokken bij belastingontduiking.
Het prijsvoordeel weegt daar niet tegenop, zeker niet bij een project van enige omvang. Wordt het voorgesteld, dan zegt dat bovendien iets over hoe de rest van de samenwerking zal verlopen.
Betaal gekoppeld aan wat er staat
De beste bescherming tegen een faillissement tijdens de werken is niet te ver vooruitbetalen. Werk met tussentijdse facturen gekoppeld aan afgewerkte fasen, zodat er altijd evenwicht is tussen wat je betaald hebt en wat er gerealiseerd is.
Hoe berekenen we dit?
| Tienjarige aansprakelijkheid | aannemer en architect blijven tien jaar na de oplevering aansprakelijk voor ernstige gebreken die de stabiliteit of waterdichtheid aantasten |
|---|---|
| Verzekeringsplicht | voor werken aan woningen waarvoor een architect verplicht is, geldt een verplichte verzekering van die aansprakelijkheid |
| Premies | vereisen doorgaans een factuur van een geregistreerde aannemer met geldig ondernemingsnummer |
| Oplevering | de voorlopige oplevering doet doorgaans de aansprakelijkheidstermijnen starten |
| Zonder factuur | wie zonder factuur laat werken, verliest garantie, verzekeringsdekking en elk recht op premies |
Deze check geeft de hoofdlijnen weer en vervangt geen juridisch advies. De verzekeringsplicht en de aansprakelijkheidsregels zijn specifiek en kennen uitzonderingen; laat je bij een groot project adviseren door een architect of jurist.
Veelgestelde vragen
Wat is de tienjarige aansprakelijkheid?
Aannemer en architect blijven in België tien jaar na de oplevering aansprakelijk voor ernstige gebreken die de stabiliteit of de waterdichtheid van het gebouw aantasten. Dat is een zware aansprakelijkheid die niet contractueel weggeschreven kan worden, en ze is precies bedoeld voor de problemen die pas jaren later zichtbaar worden.
Moet mijn aannemer verzekerd zijn?
Voor werken aan woningen waarvoor de medewerking van een architect verplicht is, geldt een verplichte verzekering van de tienjarige aansprakelijkheid voor aannemers, architecten en andere betrokken dienstverleners. Vraag het attest op en kijk naar de vervaldatum en de gedekte activiteiten.
Waarom is de oplevering belangrijk?
Omdat de voorlopige oplevering doorgaans het startpunt is van de aansprakelijkheidstermijnen, en omdat je op dat moment je opmerkingen vastlegt. Maak er een geschreven verslag van met de resterende punten. Zonder document wordt het later jouw woord tegen dat van de aannemer.
Wat riskeer ik zonder factuur?
Alles. Geen garantie, geen verzekeringsdekking, geen recht op premies, geen verlaagd btw-tarief en geen enkel bewijs mocht er iets misgaan. Bovendien ben je zelf betrokken bij belastingontduiking. Het prijsvoordeel weegt daar niet tegenop, zeker niet bij een project van enige omvang.
Hoe controleer ik een ondernemingsnummer?
Via de publieke raadpleging van de Kruispuntbank van Ondernemingen kan je opzoeken of het bedrijf actief is, sinds wanneer, en welke activiteiten het opgeeft. Een aannemer die pas is opgericht of activiteiten opgeeft die niet bij je project passen, is een reden om verder te kijken.
Heb ik een aannemingsovereenkomst nodig?
Een ondertekende offerte met duidelijke omschrijving geldt als overeenkomst, maar bij een groter project is een uitgebreidere aannemingsovereenkomst verstandig. Daarin leg je ook termijnen, boeteregelingen bij vertraging, betalingsschema, oplevering en de omgang met meerwerk vast.
Wat als de aannemer failliet gaat tijdens de werken?
Dan heb je een probleem dat je vooraf beperkt door niet te ver vooruit te betalen. Dat is de kern van het advies over voorschotten: betaal gekoppeld aan wat er werkelijk staat. Bij nieuwbouw met een woningbouwovereenkomst bestaan er bijkomende beschermingsmechanismen.
Deze controles kosten je twintig minuten
Ondernemingsnummer opzoeken, verzekeringsattest opvragen en referenties nabellen. Vraag vrijblijvend offertes van aannemers uit je regio.
Ontvang mijn 3 offertes van aannemers
