10-jarige aansprakelijkheid aannemer: wat valt eronder en hoe lang?

De 10-jarige aansprakelijkheid van een aannemer betekent dat de aannemer en de architect tien jaar lang aansprakelijk zijn voor ernstige gebreken die de stevigheid of stabiliteit van je woning in gevaar brengen. De termijn loopt in de regel vanaf de definitieve oplevering en een contract kan die aansprakelijkheid niet uitsluiten of inkorten.

Niet elk gebrek valt onder de tienjarige aansprakelijkheid: een barst in de draagstructuur wel, een slecht sluitend raam of een loszittende tegel meestal niet. Voor woningbouw waarvoor een architect verplicht is, moet de aannemer die aansprakelijkheid bovendien verzekeren. Hieronder lees je welke gebreken eronder vallen, vanaf wanneer de tien jaar lopen, wie aansprakelijk is, hoe je het verzekeringsattest controleert en wat je doet bij een ernstig gebrek. Alle artikels over dit thema vind je in de rubriek aannemer.

Wat is de 10-jarige aansprakelijkheid van een aannemer?

De 10-jarige aansprakelijkheid van een aannemer is een wettelijke regel die de bouwheer beschermt tegen zware bouwfouten die pas na de oplevering aan het licht komen. De regel staat in de artikelen 1792 en 2270 van het Burgerlijk Wetboek: de aannemer en de architect zijn tien jaar aansprakelijk als een gebouw geheel of gedeeltelijk tenietgaat door een gebrek in de bouw of door de ongeschiktheid van de grond. In de praktijk passen de rechtbanken de regel toe op elk ernstig gebrek dat de stevigheid of stabiliteit van een gebouw of groot bouwwerk in gevaar brengt.

Drie kenmerken maken de tienjarige aansprakelijkheid sterker dan een gewone contractuele afspraak:

• Van openbare orde: de regel beschermt ook de veiligheid van bewoners en buren. Een clausule in het aannemingscontract die de tienjarige aansprakelijkheid uitsluit of de termijn inkort, is nietig.
• Een fout is nodig: de aannemer is aansprakelijk als het ernstige gebrek het gevolg is van een fout, bijvoorbeeld werk dat niet volgens de regels van goed vakmanschap of niet volgens de plannen en het lastenboek is uitgevoerd.
• De bescherming volgt de woning: verkoop je de woning binnen de tien jaar, dan kan de nieuwe eigenaar zich op de tienjarige aansprakelijkheid beroepen.

Welke gebreken vallen onder de 10-jarige aansprakelijkheid?

Onder de 10-jarige aansprakelijkheid vallen enkel ernstige gebreken: gebreken die de stevigheid of de stabiliteit van het gebouw of van een hoofdbestanddeel ervan in gevaar brengen. Of een gebrek ernstig genoeg is, beoordeelt bij een geschil uiteindelijk de rechter, vaak op basis van het verslag van een gerechtsdeskundige.

• Zware barsten in dragende muren door een fout in de fundering of de draagstructuur
• Verzakkingen doordat de aannemer onvoldoende rekening hield met een ongeschikte bouwgrond
• Een dakstructuur, vloerplaat of balk die door een constructiefout doorbuigt of dreigt te bezwijken
• Waterinsijpeling die zo ernstig is dat ze de stevigheid van het gebouw of een hoofdbestanddeel aantast

Esthetische fouten, haarscheurtjes in pleisterwerk of een slecht afgestelde deur vallen niet onder de tienjarige aansprakelijkheid, maar onder de regels voor zichtbare en lichte verborgen gebreken (zie de tabel verderop).

Valt vocht onder de 10-jarige aansprakelijkheid van de aannemer?

Vocht valt onder de 10-jarige aansprakelijkheid van de aannemer als het vochtprobleem de stevigheid of stabiliteit van het gebouw of een hoofdbestanddeel bedreigt, bijvoorbeeld een lekkend dak of een gebrekkige waterdichting waardoor de draagstructuur aangetast wordt. Een beperkte vochtplek of condensatie is meestal een licht verborgen gebrek. De verplichte verzekering dekt de waterdichtheid van de gesloten ruwbouw enkel wanneer die de soliditeit of stabiliteit van de woning in gevaar brengt.

Valt een raam onder de 10-jarige aansprakelijkheid?

Een raam valt in de regel niet onder de 10-jarige aansprakelijkheid: tocht, een slecht sluitend raam of een defecte dubbele beglazing brengen de stabiliteit van de woning niet in gevaar. Zo’n gebrek aan een raam is een licht verborgen gebrek als je het bij de oplevering niet kon zien, of valt onder de garantie van de fabrikant of de schrijnwerker. Enkel als een fout bij de plaatsing van ramen de stevigheid van een gevel of een hoofdbestanddeel aantast, kan de tienjarige aansprakelijkheid spelen.

Tienjarige aansprakelijkheid, verborgen gebreken en garantie: wat is het verschil?

Een aannemer is op vier manieren verantwoordelijk voor zijn werk, en elk soort gebrek heeft zijn eigen regels en termijn. De tienjarige aansprakelijkheid is de zwaarste, maar geldt enkel voor ernstige gebreken.

Bij lichte verborgen gebreken mag het contract de termijn beperken, maar tegenover een consument kan de aannemer die termijn volgens de juridische FAQ van Faba niet korter maken dan twee jaar. Meld een verborgen gebrek daarom altijd schriftelijk en zo snel mogelijk nadat je het ontdekt.

Is een aannemer verplicht garantie te geven?

Een aannemer is niet verplicht om een commerciële garantie te geven, maar hij kan zijn wettelijke aansprakelijkheid niet ontlopen. De tienjarige aansprakelijkheid voor ernstige gebreken en de aansprakelijkheid voor lichte verborgen gebreken gelden ook als er in de offerte geen woord over garantie staat. Een garantie is een extra belofte: bij een garantie hoef je meestal geen fout van de aannemer te bewijzen, zolang je binnen de voorwaarden blijft. Hoe dat bij een dak concreet werkt, lees je in ons artikel over garanties op dakwerken en dakisolatie.

Vanaf wanneer loopt de 10-jarige aansprakelijkheid?

De 10-jarige aansprakelijkheid loopt in de regel vanaf de definitieve oplevering, het moment waarop je de werken als bouwheer aanvaardt. De meeste aannemingscontracten werken met twee opleveringen:

1. Voorlopige oplevering: je controleert de werken samen met de aannemer (en de architect) en noteert alle zichtbare gebreken en onafgewerkte punten in een proces-verbaal.
2. Definitieve oplevering: na de afgesproken waarborgperiode en het herstel van de opleverpunten aanvaard je de werken definitief. Vanaf dat moment begint de termijn van tien jaar te lopen.

De termijn van tien jaar is een vervaltermijn: je moet de gerechtelijke procedure binnen die tien jaar starten. De termijn kan niet geschorst of gestuit worden, ook niet met een aangetekende brief. Na tien jaar zijn aannemer en architect ontslagen van hun tienjarige aansprakelijkheid.

Wie is aansprakelijk: aannemer, onderaannemer of architect?

Voor de tienjarige aansprakelijkheid zijn de aannemer en de architect aansprakelijk, en volgens Bouwunie ook onderaannemers, raadgevende ingenieurs en ontwerpers voor hun eigen deel van het werk. Werkt je aannemer met een onderaannemer, dan blijft de hoofdaannemer tegenover jou aansprakelijk voor het werk van die onderaannemer.

De aannemer is aansprakelijk voor fouten in de uitvoering, de architect voor fouten in het ontwerp en de controle, de stabiliteitsingenieur voor fouten in de berekeningen. Een dakwerker, een ruwbouwaannemer of een aannemer die een uitbouw zet, valt onder dezelfde regel als de aannemer van een volledige woning.

Is een architect aansprakelijk?

Een architect is tien jaar aansprakelijk voor ernstige gebreken die het gevolg zijn van een fout in zijn ontwerp of in zijn controle op de werf, net als de aannemer. Hebben de architect en de aannemer allebei een fout gemaakt die tot hetzelfde gebrek leidde, dan kan de rechter hen samen (in solidum) veroordelen: je kan dan de volledige schadevergoeding bij één van beiden vorderen. Welke taken een architect op de werf heeft, van werfopvolging tot oplevering, lees je in hoe een architect werkt.

Is de verzekering tienjarige aansprakelijkheid verplicht?

De verzekering tienjarige aansprakelijkheid is verplicht voor aannemers, architecten en andere dienstverleners in de bouw die werken aan een woning waarvoor een architect verplicht is. De wet op de verplichte verzekering, vaak de wet-Peeters genoemd, geldt volgens de FOD Economie voor werven die aan vier voorwaarden voldoen:

• de tussenkomst van een architect is verplicht;
• de bouwvergunning werd na 1 juli 2018 afgeleverd;
• het gaat om nieuwbouw of renovatie van een woning (een gebouw bestemd voor bewoning);
• de woning ligt in België.

De verplichte verzekering dekt de tienjarige aansprakelijkheid voor gebreken in de soliditeit, stabiliteit en waterdichtheid van de gesloten ruwbouw, wanneer die de soliditeit of stabiliteit van de woning in gevaar brengen. Volgens Bouwunie geldt de verzekeringsplicht enkel voor wie aan de gesloten ruwbouw werkt; installateurs van technieken, zoals elektriciteit, sanitair of verwarming, zijn niet verzekeringsplichtig. De aansprakelijkheid zelf blijft wel voor iedereen gelden. Het voordeel voor jou: bij een gedekt ernstig gebrek kan je bij de verzekeraar terecht, ook als de aannemer intussen gestopt of failliet is.

Bij een verkoop volgt de verzekering de woning: de notaris raadpleegt het register en vermeldt de verzekering in de akte. Naast de tienjarige verzekering heeft een goede aannemer ook een verzekering burgerlijke aansprakelijkheid voor schade tijdens de werken. Een overzicht van die andere polissen, zoals BA en CAR, vind je in ons artikel over verzekeringen bij dakwerken.

Hoe controleer je het attest tienjarige aansprakelijkheid van je aannemer?

Het attest tienjarige aansprakelijkheid moet de aannemer je bezorgen vóór de werken starten. Controleer drie dingen:

1. Je krijgt het verzekeringsattest van de aannemer, en van elke andere verzekeringsplichtige partij, vóór de start van de werken.
2. Het aannemingscontract en de andere contractdocumenten vermelden de naam en het ondernemingsnummer van de verzekeraar en het polisnummer.
3. Op de werf moet elke verzekeringsplichtige partij haar attest kunnen voorleggen. Twijfel je aan een attest, neem dan contact op met de verzekeraar die erop vermeld staat.

Geeft een aannemer geen attest voor een werf waarvoor de verzekering verplicht is, dan is dat een alarmsignaal. Vraag het attest daarom al samen met de offerte op.

Wat kost een verzekering tienjarige aansprakelijkheid voor een aannemer?

Een verzekering tienjarige aansprakelijkheid heeft geen wettelijk vastgelegde prijs: elke verzekeraar berekent de premie zelf, afhankelijk van onder meer het soort werken, het bedrijf en de gekozen formule. Als bouwheer sluit je die verzekering niet zelf af: ze is een bedrijfskost van de aannemer en zit in zijn prijs. Vergelijk bij offertes dus ook of elke aannemer het attest kan voorleggen.

Wat doe je als je een ernstig gebrek ontdekt?

Ontdek je een gebrek dat de stabiliteit van je woning kan bedreigen, handel dan snel en leg alles schriftelijk vast. De volgende stappen helpen je om je rechten te bewaren binnen de termijn van tien jaar:

1. Stel het gebrek vast met foto’s, datums en een beschrijving, en voorkom verdere schade.
2. Verwittig de aannemer en de architect schriftelijk, bij voorkeur met een aangetekende brief, en vraag om het gebrek te komen vaststellen.
3. Zoek de verzekeraar op via het attest tienjarige aansprakelijkheid, als de werf verzekeringsplichtig was.
4. Probeer eerst een minnelijke oplossing. Voor technische geschillen met een bouwonderneming bestaat de verzoeningscommissie bouw.
5. Laat je bijstaan door een gespecialiseerde advocaat of jurist als er geen akkoord komt: de gerechtelijke procedure moet starten vóór de tien jaar verstreken zijn.

Dit artikel geeft algemene informatie over de huidige regels en is geen juridisch advies voor jouw situatie. De regels rond aanneming worden bovendien hervormd in het nieuwe Burgerlijk Wetboek; lees daarover ons bericht over de hervorming van het aannemingsrecht. Ga je bouwen of verbouwen, vraag dan offertes van aannemers uit je regio aan en vraag meteen hun verzekeringsattesten op.