Een algemene aannemer is een bouwbedrijf dat alle werken van je bouw- of renovatieproject aanneemt, de vakmannen en onderaannemers coördineert en tegenover jou als enige verantwoordelijk is. Je tekent één contract met één aanspreekpunt, meestal voor een globale prijs en een vaste uitvoeringstermijn, in plaats van aparte contracten met elke vakman.
Een algemene aannemer (ook algemeen aannemer genoemd) is vooral interessant bij nieuwbouw en bij een totaalrenovatie met veel werkposten die op elkaar moeten aansluiten. Wil je liever zelf elke vakman kiezen, dan werk je met aparte aannemers per werkpost, maar dan ligt de coördinatie bij jou of bij je architect. Hieronder lees je wat een algemene aannemer doet, hoe hij verschilt van een onderaannemer, totaalaannemer en bouwpromotor, wat de wet Breyne en de aansprakelijkheid voor jou betekenen, wat hij kost en hoe je een goede kiest. Alle artikels over dit thema vind je in de rubriek aannemer.
VERGELIJK VAKMANNEN
Vind vandaag nog dé beste vakman voor je project. Ontvang direct gratis offertes en bespaar tot 35%!
Wat doet een algemene aannemer?
Een algemene aannemer neemt de volledige uitvoering van een bouwproject op zich: hij voert de werken uit met eigen ploegen of laat ze uitvoeren door onderaannemers, en hij bewaakt de planning, de kwaliteit en de veiligheid op de werf. Volgens de Federatie van Algemene Bouwaannemers (FABA) levert een algemene aannemer tegen een vastgestelde prijs en termijn een volledig afgewerkt bouwwerk. Concreet doet een algemene aannemer het volgende:
- Alle werken aannemen: ruwbouw, dak, ramen, technieken en afwerking in één contract, of het deel van het project dat je samen afspreekt.
- Onderaannemers kiezen en aansturen: bijvoorbeeld de elektricien, de loodgieter of de chapelegger. Een algemene aannemer werkt meestal met vaste partners die hij kent.
- De volgorde van de werken bewaken: de leidingen liggen voor de pleisterwerken beginnen en de chape is droog voor de vloer gelegd wordt, zodat vakmannen niet op elkaar wachten.
- De werf organiseren: werfinrichting, afvoer van afval, levering van materialen en de veiligheid op de werf.
- Eén aanspreekpunt zijn: vragen, wijzigingen, meerwerken en de oplevering regel je met één persoon.
Een algemene aannemer ontwerpt meestal niet zelf. Bij nieuwbouw en bij vergunningsplichtige verbouwingen tekent een architect de plannen en controleert hij de uitvoering; de algemene aannemer voert uit wat in de plannen en het bestek staat.
Algemene aannemer, hoofdaannemer, onderaannemer of totaalaannemer: wat is het verschil?
Het verschil tussen een algemene aannemer, een hoofdaannemer, een onderaannemer en een totaalaannemer zit in twee dingen: wie een contract met jou als bouwheer heeft, en welk deel van het project die partij op zich neemt.
| Rol | Wat doet hij? | Contract met jou? |
|---|---|---|
| Algemene aannemer | Neemt alle werken (of het grootste deel) aan en coördineert ze | Ja, één contract voor het geheel |
| Hoofdaannemer | Tekent het contract met de bouwheer en schakelt zelf onderaannemers in; een algemene aannemer is altijd hoofdaannemer | Ja |
| Onderaannemer | Voert een deel van de werken uit in opdracht van de hoofdaannemer | Nee, hij werkt voor de hoofdaannemer |
| Totaalaannemer | Meestal een ander woord voor algemene aannemer; sommige bedrijven bedoelen er ook ontwerp en vergunning mee | Ja |
| Bouwpromotor of sleutel-op-de-deurbouwer | Levert de woning inclusief ontwerp en technische voorbereiding, soms samen met de grond | Ja, vaak onder de wet Breyne |
Een aannemer die enkel de ruwbouw of één werkpost uitvoert, is voor dat deel hoofdaannemer, maar geen algemene aannemer. Vraag bij een “totaalaannemer” altijd na wat er precies in de prijs zit: enkel de uitvoering, of ook het ontwerp, de vergunning en de EPB-verslaggeving. Bij sleutel-op-de-deur neemt één bouwfirma naast de uitvoering ook het ontwerp op zich; lees hoe sleutel-op-de-deur bouwen werkt en waar je op moet letten.
Wat is het verschil tussen een bouwbedrijf en een aannemer?
Een bouwbedrijf is een algemene benaming voor elke onderneming die bouwwerken uitvoert; een aannemer is de partij die zich in een aannemingscontract tegenover jou verbindt om werken uit te voeren tegen een afgesproken prijs. Elk bouwbedrijf dat een contract met jou tekent, is dus je aannemer. Of dat bouwbedrijf ook een algemene aannemer is, hangt af van wat het aanneemt: alle werken met de coördinatie erbij, of één werkpost. Voorbeelden van werken en richtprijzen vind je bij de prijzen van een bouwbedrijf per type werk.
Eén algemene aannemer of aparte aannemers per werkpost?
Eén algemene aannemer geeft je gemak en één verantwoordelijke voor het hele project; aparte aannemers per werkpost geven je meer controle over elke vakman, maar dan coördineer je de werf zelf of laat je dat doen door je architect of een bouwbegeleider.
| Aspect | Eén algemene aannemer | Aparte aannemers |
|---|---|---|
| Contracten | Eén contract, één aanspreekpunt | Een contract per werkpost |
| Planning en coördinatie | Bij de aannemer, die ook het risico op vertraging draagt | Bij jou of je architect |
| Prijs | Globale prijs, coördinatie zit in de prijs | Per werkpost te vergelijken, maar meer risico op meerkosten tussen werkposten |
| Bij problemen | Eén verantwoordelijke, ook voor zijn onderaannemers | Discussie mogelijk over welke aannemer de fout maakte |
| Veiligheidscoördinatie | De aannemer organiseert de veiligheid; vraag na wie de veiligheidscoördinator aanstelt | Veiligheidscoördinator verplicht zodra twee of meer aannemers op de werf werken |
Kies een algemene aannemer als je weinig tijd of bouwervaring hebt, als je project veel werkposten telt die op elkaar moeten aansluiten, of als je bij problemen één verantwoordelijke wil. Kies aparte aannemers als je zelf de werf kan opvolgen of je architect de coördinatie doet, en als je per werkpost een specifieke vakman wil. Een tussenvorm kan ook: één aannemer voor de ruwbouw en aparte vakmannen voor de technieken en de afwerking.
Werken er twee of meer aannemers tegelijk of na elkaar op je werf, dan is een veiligheidscoördinator verplicht, ook bij een particuliere woning. Bij werken vanaf 500 m² stel je als bouwheer zelf de veiligheidscoördinator aan; bij kleinere werven doet de architect dat, of zonder architect de hoofdaannemer (Bouwunie). Komt er later een tweede aannemer bij, dan moet de veiligheidscoördinator aangesteld zijn voor die aannemer start.
Is de wet Breyne van toepassing op een algemene aannemer?
De wet Breyne is van toepassing als een aannemer zich verbindt om een woning te bouwen en jij al betaalt voor de werken voltooid zijn, zoals bij een sleutel-op-de-deurcontract of een aannemingscontract voor een nieuwe woning. Volgens de FOD Economie geldt de wet Breyne niet bij aparte contracten met verschillende aannemers en niet bij de renovatie van een woning die al van jou is. Laat je een nieuwe woning bouwen door één algemene aannemer en betaal je in schijven, dan beschermt de wet Breyne je dus meestal wel.
| Wat de wet Breyne regelt | Wat het voor jou betekent |
|---|---|
| Voorschot | Maximaal 5% van de totale prijs bij het tekenen van het contract |
| Betalingen | Het saldo in schijven, nooit meer dan de waarde van de uitgevoerde werken |
| Prijs | Vooraf vastgelegd, met enkel een beperkte prijsherziening |
| Oplevering | In twee fasen: voorlopige oplevering en definitieve oplevering, minstens één jaar later |
| Waarborg | Een verplichte financiële waarborg die je beschermt als de aannemer zijn verplichtingen niet nakomt |
De wet Breyne is dwingend: een contract kan er niet van afwijken. Renoveer je je eigen woning met een algemene aannemer, dan geldt de wet Breyne niet en leg je zelf in het contract vast: de prijsformule, betalingsschijven volgens de vordering van de werken, de planning en de voorlopige en definitieve oplevering.
Wie is aansprakelijk bij een algemene aannemer?
Bij een algemene aanneming is de algemene aannemer tegenover jou aansprakelijk voor alle werken in zijn contract, ook voor de werken die zijn onderaannemers uitvoeren. Jij hebt geen contract met de onderaannemers: een fout van de elektricien of de dakwerker die voor de algemene aannemer werkt, bespreek je met de algemene aannemer.
- Ernstige gebreken: voor gebreken die de stevigheid of stabiliteit van de woning in gevaar brengen, zijn aannemer en architect tien jaar aansprakelijk vanaf de definitieve oplevering. Een contract kan die tienjarige aansprakelijkheid niet uitsluiten of inkorten.
- Verplichte verzekering: voor woningbouw waarvoor een architect verplicht is, moet de aannemer zijn tienjarige aansprakelijkheid verzekeren en bezorgt hij je voor de start van de werken een attest.
- Zichtbare gebreken: die meld je bij de voorlopige oplevering. Wie zonder voorbehoud aanvaardt, dekt zichtbare gebreken in de regel.
Loopt het toch mis met je aannemer, dan is een minnelijke oplossing vaak sneller en goedkoper dan een rechtszaak. Lees hoe bemiddeling bij bouwgeschillen werkt.
Wat kost een algemene aannemer?
Een algemene aannemer kost geen vast bedrag of vast percentage: hij rekent de prijs van alle werkposten, zijn algemene kosten, de coördinatie en zijn winstmarge in één globale prijs of in de eenheidsprijzen van zijn offerte. De prijs hangt dus af van de omvang van het project, de staat van de woning bij een renovatie en het afwerkingsniveau.
Een offerte van een algemene aannemer is daarom niet rechtstreeks te vergelijken met de som van losse offertes. Tel bij aparte aannemers ook de tijd voor coördinatie, het risico op vertraging tussen werkposten en eventueel een veiligheidscoördinator mee. Richtprijzen per m² voor een volledige woning vind je in ons artikel over de kostprijs van een nieuwbouw. Bij een renovatie van een woning die meer dan 10 jaar in gebruik is, betaal je 6% btw in plaats van 21%, op voorwaarde dat de aannemer rechtstreeks aan jou factureert en de woning na de werken voor meer dan de helft als privéwoning dient.
VERGELIJK VAKMANNEN
Vind vandaag nog dé beste vakman voor je project. Ontvang direct gratis offertes en bespaar tot 35%!
Wat zit er in de algemene kosten van een aannemer?
De algemene kosten van een aannemer zijn de kosten die niet bij één werkpost horen, maar bij de hele werf en het bedrijf. Typische algemene kosten zijn:
- werfinrichting: werfkeet, toilet, afsluiting, stroom en water op de werf;
- afvalcontainers en afvoer van afval;
- verzekeringen, zoals de burgerlijke aansprakelijkheid en de tienjarige aansprakelijkheid;
- werfleiding, planning en administratie;
- materieel zoals stellingen en een kraan, als dat niet apart in de offerte staat.
Sommige aannemers zetten de algemene kosten als aparte post in de offerte, andere verwerken ze in de eenheidsprijzen. Vraag bij het vergelijken van offertes altijd waar de algemene kosten zitten, zodat je offertes van verschillende aannemers eerlijk naast elkaar legt.
Wat kost een aannemer per uur?
Een aannemer rekent een uurtarief enkel bij werken in regie: je betaalt dan de gewerkte uren plus de materialen. Het uurtarief verschilt sterk per vakgebied en per regio, dus vergelijk het in de offertes zelf. Spreek het uurtarief en wat erin zit (verplaatsing, btw) vooraf schriftelijk af en gebruik regie enkel voor kleine of onvoorziene werken; voor de hoofdopdracht vraag je een vaste prijs of een prijs per meetstaat.
Hoe herken je een goede algemene aannemer?
Een goede algemene aannemer herken je aan ervaring met projecten zoals het jouwe, een vaste ploeg of vaste onderaannemers, en papieren die je zelf kan controleren voor je tekent:
- KBO-inschrijving: zoek het ondernemingsnummer op in de Kruispuntbank van Ondernemingen en kijk of de onderneming actief is en bouwactiviteiten heeft.
- Geen schulden: via checkinhoudingsplicht.be zie je gratis of de aannemer schulden heeft bij de RSZ of de fiscus.
- Verzekeringen: vraag een attest van de burgerlijke aansprakelijkheid en, bij woningbouw met verplichte architect, van de tienjarige aansprakelijkheid.
- Referenties: vraag adressen van vergelijkbare projecten (nieuwbouw of renovatie) en bel minstens twee vorige klanten.
- Eigen ploeg en onderaannemers: vraag welke werkposten de aannemer zelf uitvoert en met welke vaste onderaannemers hij werkt.
- Offerte per werkpost: een goede algemene aannemer splitst zijn prijs op per werkpost en geeft een planning met betalingsschijven.
Een erkenning als aannemer van de FOD Economie is enkel verplicht voor overheidsopdrachten en voor een particulier geen vereiste. Een erkenning zegt wel iets over de technische bekwaamheid en de financiële draagkracht van het bedrijf, wat bij een groot project met één algemene aannemer een pluspunt is.
Zoek je een algemene aannemer voor je bouw- of renovatieproject, vraag dan offertes aan bij meerdere aannemers en vergelijk ze met de checks hierboven. Via Bouwplannen.be vraag je gratis offertes van aannemers uit je regio aan.
